La giungla tentacolare degli ammortamenti

By | Gennaio 6, 2019

Ovvero come districarsi tra l’incudine degli interessi passivi e il martello dei vantaggi fiscali

In questo articolo desidero parlarti della differenza tra ammortamento diretto e indiretto, perché mi sono reso conto che per molti è un argomento complicato e che non ne hanno ben compreso i meccanismi e questo genera in loro un po’ di confusione.

Se anche tu vuoi saperne di più su questo importantissimo argomento rimani con me e continua a leggere. Vedrai che riuscirò a spiegarti qualcosa di utile in maniera leggera e perché no, facendoti sorridere.

 

Nell’articolo precedente abbiamo lasciato i nostri amici, Gino e Pino, che stavano discutendo sul tipo di Ipoteca da stipulare. (se vuoi andarti a rileggere l’articolo sulle ipoteche o se non lo hai ancora letto clicca qui)

Ma una volta scelto il tipo di ipoteca bisogna anche scegliere in che modo rimborsare il debito alla banca, ovvero che genere di ammortamento seguire: ci sono infatti due tipi di ammortamento quello diretto e quello indiretto.

La principale differenza tra i due tipi di ammortamento consiste nell’evolversi del debito, il quale diminuisce progressivamente in caso di ammortamento diretto e resta invece stabile per tutto il periodo determinato per essere poi rimborsato in una sola volta nel caso di ammortamento indiretto.

Ma vediamo un po’ come se la passano i nostri amici.

Una bella sera d’estate, durante una grigliata a casa di Gino, mentre le mogli preparavano le varie insalate e i vari contorni i due mariti si occupavano della griglia.

Nel mentre che grigliavano le varie prelibatezze ecco che Gino racconta al suo compare che il giorno prima era stato in banca e aveva firmato il contratto per effettuare l’ammortamento in modo indiretto.

Gli era sembrata una buona idea dal momento che con l’ammortamento indiretto l’ipoteca non viene rimborsata direttamente ma gli importi di ammortamento vengono accantonati su un conto separato che genera così interessi. Pertanto il debito ipotecario si preserva per l’intera durata contrattuale e può essere detratto dalle imposte sul reddito o sul patrimonio ma nel medesimo tempo si guadagnano gli interessi sui versamenti effettuati risparmiando inoltre sulle imposte dato che questi versamenti sono detraibili.

Apriti cielo! Al solo sentire queste cose Pino inizia ad inveire contro il suo amico dicendogli di avere fatto un grosso errore. Anche a lui era stato proposto di fare un ammortamento indiretto ma lui aveva rifiutato perché seguendo un ammortamento diretto, ammortizzando di anno in anno, si riduce il debito ipotecario in modo costante risparmiando così sugli interessi passivi.

È vero, ribadiva Gino. Ma hai considerato che così facendo diminuisci le deduzioni fiscali per reddito e patrimonio andando a pagare più imposte?

Certo che l’ho considerato, ribatteva Pino. Non sono mica scemo! Ma io preferisco pagare delle tasse un po’ più alte ma risparmiare sui costi della casa. Così ci guadagno!

“Sì, ma io su quello che verso prendo gli interessi e alla fine avrò ammortizzato più di te. Non capisci proprio niente!” insistette Gino.

Pino a quel punto ribatté a sua volta con un altro vantaggio dell’ammortamento indiretto e così via. Insomma andarono avanti ancora per un bel po’ senza riuscire, ancora una volta, a capire chi aveva fatto la scelta migliore.

 

Questo perché, probabilmente, anche in questo caso la scelta è molto soggettiva e dipende da molti fattori come il reddito, l’età di chi acquista, i tassi di interessi di quel momento, eccetera. Ci sono molte variabili da considerare e un professionista serio è sicuramente capace di valutarle insieme alla persona interessata e scegliere il sistema migliore e redditizio per questa persona o famiglia.

 

Ma facciamo un piccolo riassunto per capire meglio

 

Abbiamo visto che con l’ammortamento diretto si rimborsa periodicamente un determinato importo, riducendo così il debito ipotecario in modo costante e diminuendo l’onere per gli interessi dell’ipoteca. Allo stesso modo diminuiscono d’altra parte anche le possibilità di deduzione fiscale per reddito o patrimonio con conseguente aumento dell’onere fiscale. Quindi detto in maniera molto schematica: meno interessi sull’ipoteca ma più imposte.

 

Con l’ammortamento indiretto, invece, l’ipoteca non viene rimborsata direttamente, ma gli importi di ammortamento vengono accantonati separatamente su un altro conto (in forma assicurativa o bancaria) e può essere stipulato sotto forma di previdenza libera o previdenza vincolata (terzo pilastro), che genera interessi e quindi si ha un ammortamento maggiore.

Ma cosa succede a livello fiscale? Dato che il debito ipotecario rimane costante per l’intera durata contrattuale e può essere detratto sia dalle imposte sul reddito che da quelle sul patrimonio, si ha un onere fiscale minore rispetto all’ammortamento diretto. Durante questo periodo i versamenti vengono dati in pegno alla banca come garanzia e al termine della durata contrattuale si restituisce in toto la somma complessiva dovuta alla banca.

Quindi: meno imposte, più interessi passivi e ammortamento maggiore dovuto agli interessi

 

L’ammortamento indiretto è quindi conveniente quando i rendimenti ottenuti dagli interessi sul capitale investito associati al risparmio fiscale sono superiori alla maggiore spesa per gli interessi passivi derivata dal fatto di non diminuire il debito durante la durata contrattuale. Detto in un altro modo i ricavi dell’investimento finanziario devono superare le spese per gli interessi dell‘ipoteca (vantaggio fiscale incluso).

 

Copertura assicurativa

Oltre alle agevolazioni fiscali, l’ammortamento indiretto è allettante anche per chi decide di optare per una soluzione assicurativa, in quanto l’ammortamento indiretto può essere effettuato mediante una polizza di ammortamento, usufruendo così, oltre ai vantaggi che abbiamo appena visto, anche di un’ampia copertura assicurativa in caso di decesso o incapacità di guadagno.

Abbiamo quindi visto che non è così facile scegliere tra ammortamento diretto o indiretto perché ci sono molte variabili che entrano in gioco (durata del contratto, tasso ipotecario attuale, tasso di interesse sul capitale, reddito imponibile, ecc) e per valutare al meglio tutti questi aspetti ci vuole un professionista serio con le giuste competenze e gli strumenti adeguati per poter proporre la soluzione più giusta in ogni singolo caso.

 

E i nostri Gino e Pino che fine hanno fatto? Stavano discutendo così intensamente delle loro questioni da dimenticarsi completamente della carne sulla griglia. Ad un certo punto c’era un odore così forte di bruciato che i due contendenti sono stati interrotti dalle grida minacciose delle loro mogli per la carne che si stava bruciando. Che pasticcioni!!

 

Bene, credo di averti dato alcuni spunti per meglio orientarti nel complesso argomento degli ammortamenti. Se ti è piaciuto questo articolo e vuoi approfondire qualche altro argomento in ambito immobiliare rimani sintonizzato sul mio Blog. A proposito, hai messo “Mi piace” alla mia pagina Facebook? Non ancora? Allora fallo adesso (link). Ti ringrazio!!

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A presto!!

 

 

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